Olmo Guerrero Martínez
La pandemia de COVID-19 no únicamente está generando consecuencias en temas de salud pública, sino que incidirá en el desarrollo y cumplimiento de muchos de los convenios que celebramos en nuestra vida diaria. De manera concreta, la ejecución del contrato de arrendamiento se complicará como consecuencia de la emergencia actual, impidiéndose o disminuyéndose en algunos casos la utilización de estos inmuebles y dificultándole al arrendatario el pago de su renta.
Así, relacionado con la utilización de bienes, diversas dependencias de la federación, estados y municipios han establecido la conveniencia de evitar la congregación de personas en establecimientos y lugares públicos. Mientras que algunas autoridades solamente han sugerido lo anterior, existen municipios que han comenzado a prohibir los eventos multitudinarios. En este sentido, el distanciamiento social ha sido señalado como una medida adecuada y necesaria para ser implementada.
Por ello, la operación de restaurantes, centros de fiestas, lugares de convenciones, plazas comerciales y otros, no resulta aconsejable al representar un riesgo para la salud colectiva. Así, toda vez que muchos de ellos son rentados por parte de comerciantes y particulares, surgen diversas problemáticas de índole jurídica. ¿Qué deberes subsisten para ambas partes en virtud del coronavid-19? ¿Se mantiene la obligación de pagar la renta? ¿Existe una excusa válida para no cumplir con la entrega del alquiler?
En este sentido, el artículo 2325 del Código Civil de Nuevo León, establece que si por caso fortuito se impide al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no existe obligación de pagar la renta mientras dure ese impedimento. Sin embargo, si dicho obstáculo dura más de dos meses se podrá pedir la rescisión del contrato. Por otro lado, el artículo 2326 posibilita la reducción del monto de la renta en caso de que se afecte parcialmente, no así totalmente, su uso por un evento extraordinario. Es decir, el arrendatario podría disminuir su pago en proporción a la utilidad que efectivamente pueda dar al establecimiento.
Así, para efecto del contrato de arrendamiento, se entiende por caso fortuito cualquier suceso de la naturaleza cuya trascendencia incide en la posibilidad de utilizar el inmueble. Normalmente, comprende los supuestos de incendios, inundaciones y desde mi perspectiva una pandemia como la que se padece. La situación que atravesamos, irremediablemente impide disfrutar estos lugares para su función comercial, y por ende, imposibilita materialmente de forma total o parcial su aprovechamiento.
Esta interpretación normativa, no ajena a debate en contrario, permite encontrar una solución funcional a la problemática social que estallará en un futuro inmediato. Sin embargo, existirán muchos otros temas que subsistirán en la ejecución del arrendamiento. Por ejemplo, posterior al estado de emergencia, el arrendatario deberá continuar pagando con exactitud la renta previamente pactada, a pesar de las evidentes dificultades materiales para lograrlo.
El Código Civil no contempla, de forma clara, remedios jurídicos que tomen en cuenta las complejidades económicas adicionales y proteger el equilibrio patrimonial trastocado por estos eventos. En principio, en la misma forma en que fue pactado el contrato es como deberá ser ejecutado. Esto generará, naturalmente, situaciones de conflicto que en algunos de los casos terminarán ante instancias judiciales.
Conforme a ello, resulta previsible que muchas de estas inconformidades se solucionen mediante negociaciones amigables en los que se protejan los intereses de todas las partes involucradas. En los casos restantes, la creatividad de los postulantes y el sentido de justicia de los juzgadores serán esenciales para resolver los conflictos en puerta. Más aún, la complejidad de nuestra realidad podrá servir como motivo para realizar modificaciones legislativas que brinden soluciones claras a problemas futuros.